Si el registro no refleja lo que realmente tienes construido, dividido o heredado, tu inmueble no se puede vender, hipotecar ni transferir sin conflicto. Eso se corrige.
No importa cuánto invertiste en construir: para el mercado, para el banco y para un juez, tu propiedad es lo que dice su partida registral. Nada más.
Si la construcción no está inscrita, el comprador paga por un terreno. Los pisos que levantaste no aparecen en ninguna parte.
Sin fábrica inscrita ni partida independiente, no hay crédito hipotecario ni financiamiento con el inmueble como respaldo.
Un predio que sigue a nombre de quien falleció bloquea a toda la familia: nadie puede vender, alquilar formalmente ni decidir solo.
Cada tarjeta abre una conversación directa por WhatsApp sobre ese trámite en concreto.
Saneamiento registral del inmueble
Tu partida registral tiene que describir lo que realmente está construido. Si edificaste, ampliaste pisos, remodelaste o demoliste sin declararlo, para el registro esa construcción no existe. Regularizamos por la vía que corresponda hasta que la fábrica quede inscrita, con el verificador responsable que exige el trámite.
Construcción sin licencia · Pisos ampliados que no figuran · La partida solo dice terreno · Vas a vender, hipotecar o independizar
Cada unidad —departamento, oficina, local, estacionamiento o depósito— se desprende de la partida matriz y obtiene la suya propia. Tramitamos esa independización con planos, memoria descriptiva y Reglamento Interno, definiendo áreas comunes y porcentajes de participación.
Requiere la fábrica ya inscrita · Vender por unidades · Un título por departamento · Repartir un edificio familiar
Dividir un predio tiene dos caras: la aprobación municipal que autoriza partir el lote matriz en sublotes y la independización registral que abre una partida por cada uno. Nos encargamos de ambas, en predio urbano y en predio rústico, revisando antes zonificación, parámetros y áreas mínimas.
Repartir entre hermanos o socios · Vender una parte · Desarrollar por etapas · Terreno urbano o rústico
Sucesiones y transferencias familiares
Sucesión intestada por vía notarial o judicial según el caso, con inscripción en el registro correspondiente y transferencia del inmueble a nombre de los herederos.
Falleció el titular y no hay testamento · El predio sigue a nombre del causante
Adelanta en vida a tus hijos o herederos forzosos la parte que les corresponde, con escritura pública inscrita y revisión previa del efecto hereditario y tributario.
Ordenar la herencia antes de tiempo · Evitar que los hijos litiguen
La donación de un inmueble exige escritura pública bajo sanción de nulidad. Verificamos titularidad y cargas, definimos condiciones y la inscribimos.
Donar a un familiar o tercero · Formalizar una entrega hecha de palabra
Licencias para operar un local
El certificado ITSE se obtiene con un expediente que debe reflejar el local tal como está. Lo elaboramos y presentamos según el nivel de riesgo que le corresponde: planos de arquitectura, señalización y evacuación, plan de seguridad, protocolos de operatividad y mantenimiento de los equipos, y te acompañamos el día de la inspección.
Trámite de licencia · Renovación del certificado · Cambio de giro · Observaciones por levantar
Evaluamos zonificación y compatibilidad de uso antes de que firmes el alquiler, armamos el expediente completo y hacemos el seguimiento hasta la emisión, incluida la defensa ante observaciones.
Apertura · Cambio de giro o de titular · Local multado o clausurado
Personas jurídicas y gestiones
Constituimos la persona jurídica que tu caso necesita — asociación civil sin fines de lucro o sociedad (S.A.C., S.A., S.R.L., E.I.R.L.) — con estatuto redactado a medida, inscripción en el Registro de Personas Jurídicas y RUC. También inscribimos consejos directivos, poderes y modificaciones de estatuto.
Necesitan RUC y cuenta bancaria · Vas a facturar · Separar tu patrimonio del negocio
Trámites puntuales ante SUNARP, municipalidades y notarías: copias literales y certificados, búsqueda catastral, estudio de títulos archivados, CRI, levantamiento de hipotecas y cargas, rectificación de áreas y linderos, duplicidad de partidas, HR/PU, parámetros urbanísticos, numeración y poderes.
Cuéntame tu caso y te digo si es un trámite simple o un expediente completo
Un gestor te entrega el papel y desaparece. Aquí el saneamiento lo hace un abogado que después acompaña al edificio en todo lo que viene: la Junta, las cuotas, los morosos, las asambleas.
Paso 1
Declaratoria de fábrica
Paso 2
Independización de unidades
Paso 3
Reglamento Interno
Paso 5
Administración del edificioAntes de cotizar hay que saber qué tienes. El diagnóstico define la vía, el plazo y el costo real.
Revisamos la partida, los títulos archivados y el expediente municipal para saber exactamente qué falta y qué obstáculos hay.
Te decimos por qué vía conviene ir, qué documentos hay que conseguir, cuánto demora y cuánto cuesta, con honorarios y tasas separados.
Armamos y presentamos el expediente, hacemos seguimiento y levantamos observaciones. Tú te enteras de cada avance, no de cada trámite.
Recibes el documento inscrito o la licencia emitida, con el expediente completo ordenado y la explicación de qué te habilita a hacer.
Es el conjunto de trámites que hace coincidir la realidad del inmueble con lo que dice el registro: inscribir la construcción existente, independizar las unidades, corregir áreas y linderos y regularizar la titularidad. Un predio saneado se vende, se hipoteca, se hereda y se alquila sin obstáculos.
Puedes vender el terreno, pero registralmente la construcción no existe: el comprador paga por algo que su título no reconoce y la mayoría de bancos no otorga crédito hipotecario en esas condiciones. Inscribir la fábrica es lo que devuelve al inmueble su valor y su liquidez.
La Ley N.° 27157, modificada por la Ley N.° 30830, permite regularizar las edificaciones ejecutadas hasta el 31 de diciembre de 2016 que se construyeron sin licencia, sin conformidad de obra o sin declaratoria de fábrica. Lo construido después de esa fecha no entra en ese régimen: va por la vía de la Ley N.° 29090, con licencia y conformidad de obra. Determinar en cuál de las dos cae tu caso es lo primero que revisamos, porque cambia el costo, el plazo y los documentos.
Son dos etapas del mismo objetivo. La subdivisión es la aprobación municipal que autoriza dividir el lote matriz en sublotes cumpliendo los parámetros urbanísticos. La independización es el acto registral que abre una partida propia para cada sublote o unidad resultante. Sin la primera no procede la segunda, y sin la segunda la división no le sirve de nada al propietario: registralmente el predio sigue siendo uno solo.
El anticipo de legítima se otorga a un heredero forzoso —hijos, padres, cónyuge— y se computa a cuenta de su futura herencia. La donación puede hacerse a cualquier persona y no se imputa a la legítima de la misma forma. Ambas exigen escritura pública e inscripción, pero sus efectos hereditarios y tributarios son distintos: la elección se define caso por caso.
Depende del nivel de riesgo del local. En riesgo bajo o medio la inspección es posterior al otorgamiento de la licencia; en riesgo alto o muy alto es previa y sin ella no se emite la licencia. Lo primero siempre es determinar en qué categoría cae tu local, porque de eso dependen el plazo y el expediente.
Sí, pero en dos etapas: primero se inscribe la edificación por la vía que corresponda y solo después se independizan las unidades con su Reglamento Interno. Intentar independizar sin fábrica inscrita termina en observación registral y en tiempo perdido.
Varía según el trámite y el estado de la documentación. Un trámite registral puntual puede resolverse en semanas; una declaratoria de fábrica con independización y Reglamento Interno toma varios meses porque pasa por municipalidad y registro. El plazo estimado te lo damos en el diagnóstico, no antes.
Con el número de partida registral y una descripción de tu caso te digo qué trámite necesitas, por qué vía y qué plazo esperar.