Juntas de propietarios · Propiedad horizontal
Desde la inscripción en SUNARP hasta la cobranza de morosos, la rendición de cuentas o el reclamo a la inmobiliaria. Atendemos a la junta, a su directiva y a los propietarios, en la vía registral, administrativa y judicial.
Elige la situación que más se parece a la tuya.
Morosos, asambleas sin quórum, proveedores, personal y una directiva que responde por todo sin ser abogada ni contadora.
Ver soluciones →La directiva no rinde cuentas, un acuerdo te perjudica o un vecino invade áreas comunes u obra sin permiso.
Ver soluciones →La inmobiliaria no entrega las áreas comunes, aparecen fallas de construcción o hay que organizar la primera junta.
Ver soluciones →Nunca tuvo reglamento interno, la junta no está inscrita o la directiva lleva años vencida.
Ver soluciones →Cada tarjeta abre una conversación directa por WhatsApp sobre ese tema en concreto.
Formalización
Que la junta exista en el registro y tenga quién la represente.
Sesión, elección y acta con los requisitos que exige el registro, hasta que la junta tenga un presidente inscrito que la represente ante bancos, SUNAT, jueces y proveedores.
Junta nunca inscrita · Observaciones de SUNARP · El banco no reconoce a la directiva
Muchos edificios de décadas atrás nunca tuvieron reglamento. Lo redactamos a la medida del edificio real, lo aprobamos con los propietarios y lo inscribimos, con áreas comunes y porcentajes definidos.
Edificio sin reglamento · Porcentajes que nadie conoce · Áreas comunes sin definir
Convocatoria, padrón de propietarios, votación y acta, con la inscripción del nuevo presidente. Para que el cambio de directiva no quede observado ni en discusión.
Mandato vencido · Presidente que no deja el cargo · Nueva directiva sin inscribir
Gobierno de la junta
Que las decisiones se tomen bien y no se caigan después.
Convocatoria, quórum, mayorías y redacción del acta. Acompañamiento presencial o virtual para que los acuerdos sean válidos e inscribibles.
No se alcanza el quórum · Acta observada · Sesión virtual o mixta
Actualizar el reglamento a cómo vive hoy el edificio: uso de áreas comunes, mascotas, alquiler temporal, obras en las unidades, sanciones. Con la mayoría que exige la norma y su inscripción.
Reglamento desactualizado · Alquiler temporal tipo Airbnb · Normas de convivencia
Cómo se reparten los gastos comunes, cuotas extraordinarias y fondo de reserva. Cambiar el criterio de reparto no se decide por mayoría simple: lo revisamos antes de que la asamblea vote.
Cuotas que los vecinos consideran injustas · Obras extraordinarias · Locales y estacionamientos
Conflictos dentro del edificio
Entre la junta y un propietario, entre vecinos o con la propia directiva. Vía extrajudicial, conciliatoria y judicial.
Los recibos impagos tienen mérito ejecutivo. Demandamos al propietario moroso en proceso único de ejecución, con embargo de su unidad, previa revisión del sustento de la deuda.
Deudas de meses o años · Propietario que no responde · Recibos sin sustento
Quien administra dinero común debe rendir cuentas. Exigimos la rendición cuando la directiva no la presenta, o preparamos y defendemos la de una directiva que sí cumplió.
Gastos sin comprobante · Directiva saliente que no entrega · Cuestionamientos en asamblea
Acuerdos tomados sin quórum, sin convocatoria válida o contra el reglamento. Los plazos para cuestionarlos son cortos: conviene consultar apenas se adopta el acuerdo.
Asamblea mal convocada · Acuerdo que perjudica a una unidad · Junta demandada
Azoteas cerradas, pasadizos ocupados, estacionamientos de visita o accesibles vendidos o apropiados. Lo común se recupera, y el registro dice qué es de quién.
Uso exclusivo sin acuerdo · Estacionamientos accesibles · Azotea tomada
Ampliaciones sin autorización, cambios de fachada, negocios o actividades que el reglamento o la zonificación no permiten dentro del edificio.
Construcción en azotea · Consultorio o negocio en un departamento · Cambio de fachada
Filtraciones entre departamentos, ruidos, mascotas y alquileres temporales. Primero la vía del reglamento y la conciliación; si no funciona, la vía legal.
Filtraciones · Ruidos molestos · Alquiler por días
Frente a terceros
Cuando el problema viene de fuera: la inmobiliaria, la municipalidad o el Estado. Vía administrativa y judicial.
Áreas comunes no entregadas, vicios de construcción, estacionamientos o depósitos distintos a lo ofrecido. Reclamo ante INDECOPI y, si corresponde, en la vía civil.
Entrega del edificio · Fallas estructurales o de acabados · Publicidad engañosa
Denuncias por obras sin licencia o actividades sin autorización dentro del edificio, y defensa de la junta frente a multas, notificaciones y procedimientos administrativos.
Obra sin licencia · Negocio sin autorización · Multa a la junta
RUC de la junta, deudas tributarias, conserjes y personal de limpieza fuera de planilla, fiscalizaciones laborales. Lo resolvemos junto con el área contable.
Ver administración contable-tributaria →
Un mismo problema puede resolverse en el registro, ante una entidad o ante un juez. Antes de proponer nada revisamos la partida, el reglamento, las actas y los documentos, y te decimos qué vía conviene, cuánto demora y cuánto cuesta.
Nuestra especialidad es la propiedad horizontal: la Ley N.° 27157 y su reglamento (D.S. 035-2006-VIVIENDA), el reglamento interno de cada edificio y la práctica registral de SUNARP.
Asesoramos tanto a juntas de propietarios y sus directivas como a propietarios individuales. Por eso tenemos una regla fija: no patrocinamos a un propietario contra una junta que es nuestra cliente, ni a una junta contra un propietario que nos consultó sobre el mismo asunto.
Si hay conflicto de interés, te lo decimos en la primera conversación.
Se inscribe la junta de propietarios y su presidente, que es quien la representa. Sin un presidente inscrito, la junta tiene serias dificultades para acreditar su representación ante bancos, SUNAT, jueces, municipalidades y proveedores: abrir una cuenta, contratar formalmente o demandar a un moroso se vuelve cuesta arriba.
Los propietarios no dependen solo del presidente: el reglamento interno y la norma permiten que un grupo de propietarios con el porcentaje exigido convoque directamente. Revisamos tu reglamento para confirmar el porcentaje y la forma de convocatoria, y que la asamblea no pueda ser cuestionada después.
Sí. Quien administra fondos comunes está obligado a rendir cuentas de su gestión. Lo primero es pedirlo formalmente y en asamblea; si la directiva no cumple, existen vías para exigirlo, incluida la judicial. También asesoramos a directivas que quieren presentar una rendición ordenada y a prueba de cuestionamientos.
Sí, pero no con una simple votación mayoritaria. El criterio de reparto está en el reglamento interno, y cambiarlo exige modificar el reglamento con la mayoría calificada que corresponde e inscribir la modificación. Un acuerdo que se salta ese paso queda expuesto a ser cuestionado por cualquier propietario.
A ambos. Asesoramos a juntas, directivas y propietarios individuales, con una regla de conflicto de interés: no patrocinamos a un propietario contra una junta que es nuestra cliente, ni a la inversa en el mismo asunto.
El Decreto Legislativo N.° 1568 establece un nuevo régimen de propiedad horizontal. Mientras no entre en vigencia, siguen rigiendo el Título III de la Ley N.° 27157 y su reglamento. Cuando rija, conviene que cada junta revise su reglamento interno para saber qué se mantiene y qué debe adecuarse. Escríbenos si quieres que revisemos el de tu edificio.
Con una breve descripción del caso y, si la tienes, la partida registral del edificio, te decimos por qué vía se resuelve y qué esperar.